Informazione legale e tributaria

BB REAL ESTATE si avvale della collaborazione di prestigiosi studi legali e consulenti fiscali con sede in Costa del Sole, che saranno in grado di fornirvi una consulenza a 360º.

Tuttavia vi forniamo brevemente sulle regole del sistema giuridico e fiscale spagnolo per comprare o vendere un immobile.

Procedura di acquisto e vendita di un’immobile in Spagna.

• Scelta della proprietà e richiesta di documentazione: Dopo aver deciso quale proprietà si desidera acquistare bisogna fare richiesta, direttamente o tramite avvocato, di tutte le informazioni relative alla proprietà: posizione nel piano urbanistico generale (Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), esistenza di mutui, spese condominiali e se la proprietà è in regola con i pagamenti, ultima ricevuta di IBI (Imposta comunale sugli immobili ), etc.

• Redazione del contratto privato di vendita (= Contrato de Arras penitenciales) tra il venditore e l’acquirente, che rifletta le circostanze particolari della vendita: caparra versata, data di scadenza entro la quale la vendita deve essere completata e i quantitativi concordati al momento della firma del rogito dal notaio (= Escritura de compraventa) .

L’acquirente anticipa al venditore, come caparra, una percentuale del prezzo concordato. L’importo può variare in ogni caso, ma è di solito pari al 10 %.

Questo documento è un contratto privato che non si firma dal Notaio, ma che ha valore legale ed é vincolante per entrambe le parti che si impegnano a portare a termine la compravendita; se l’acquirente non rispetta i termini del contratto perde la caparra, nel caso in cui invece é il venditore a non rispettare i termini del contratto, sarà costretto a restituire il doppio della caparra.

• Firma dell’Atto di compravendita dal Notario: l’importo residuo dovrà essere versato prima o al momento della firma del rogito. In questo momento devono anche essere pagate le spese notarili.

• Imposta di Registro: a questo punto l’acquirente deve liquidare le imposte derivanti dall’operazione di acquisto presso l’ Ufficio delle imposte locale altrimenti l’Atto notarile non può essere registrato nel corrispondente catasto (= Registro de la propiedad). Una volta che l’immobile è stato registrato e dopo aver pagato anche le imposte di registro, l’Ufficio del Catasto consegna all’acquirente il Rogito definitivo (= Escritura de compraventa).

Prima di decidere di acquistare una casa, dovrebbe essere chiaro quale é l’importo effettivamente necessario per affrontare l’operazione. Oltre al costo dell’immobile, i costi fissi sono generalmente calcolati in base al tipo di immobile e dipendono dal suo prezzo. Analizziamoli passo a passo.

Perizia dell’immobile

Dopo la finalizzazione del contratto di acquisto e per completare l’istruttoria, la banca presso cui si accende il mutuo fará una perizia del valore dell’immobile per sapere se il prezzo pagato è adeguato al suo valore di mercato.

Il costo della perizia, che dipende dal tipo di immobile (appartamento, villa, etc.) e dalle sue dimensioni é usualmente compreso tra i 250 e i 350 euro (importo indicativo dal momento che non é regolato e può variare a seconda del tecnico che realizza la perizia).

Notaio

Le tariffe e spese notarili sono regolate dal Governo e dipendono dal prezzo del bene, anche se il canone applicato può variare, per esempio, a seconda che ci siano garanti, in base al numero di copie del rogito da emettere o addirittura in base alla sua lunghezza. Si paga per due rogiti: atto di compravendita e accensione del mutuo. Tutti i mutui ipotecari richiedono il coinvolgimento del notaio per la stipula del contratto. Quest’ultimo non sarebbe necessario in caso di accollo di un mutuo esistente. Orientativamente le spese notarili per la vendita di una casa di € 250.000 sono di circa 400€; se il prestito ipotecario è di €175.000, l’atto di accensione del mutuo costa circa 300€. In totale, circa 700 euro.

Catasto – (= Registro de la propiedad)

In base all’esempio precedente, si devono aggiungere circa 350 Euro (come sopra, è una quantità indicativa regolata dalla legge) al costo dell’operazione.

Imposte

Abitazioni nuove: 10% di IVA. Se il valore della transazione è di 250.000, l’IVA é pari a 25.000 €.

Abitazioni usate: si deve pagare l’imposta di Transmisión de Patrimonio, che è compresa tra il 5% e l’8% del prezzo d’acquisto (tra 12.500 e 20.000 € per l’esempio precedente). La differenza dipende dalle regole di ogni regione e le circostanze  personali dell’acquirente (agevolazioni famiglia numerosa, giovani, acquisto prima casa …).

Sia per abitazioni nuove o usate, dobbiamo aggiungere un’altra imposta di bollo Actos Jurídicos Documentados, che é compresa fra lo 0,1% e l’1% e che si deve pagare sia per l’Atto di compravendita dal Notario sia in base alla cifra del mutuo. La percentuale é regolata diversamente in ogni comunità autonoma.

Agenzia

Costo non regolamentato per legge, circa 250-300€ per pratica. Si possono ridurre i costi effettuando le pratiche per conto proprio.

Consulenza legale

La consulenza di un avvocato é sempre consigliabile quando si acquista una casa, soprattutto se si tratta di un investimento in un paese straniero.

Vi può aiutare ad indagare lo status giuridico della proprietà che desiderate acquistare (abitabilità, esistenza di un contratto di locazione in vigore, se é al corrente con il pagamento di spese condominiali e IMU, ecc.), preparazione del contratto di acquisto, richiesta del codice fiscale (NIE per stranieri in Spagna), vi accompagna dal Notaio, oltre a pagare le tasse corrispondenti e stipulare i contratti delle utenze domestiche a vostro nome.

La parcella dell’avvocato é pari all’ 1% del costo dell’operazione.