Responsabilitá Fiscale del Venditore
IMPOSTA SUI REDDITI DI CAPITALE
Questa tassa è pagata dai residenti in Spagna per le loro proprietà immobiliari in tutto il mondo e dai non residenti che possiedono un immobile in Spagna.
Il venditore sarà responsabile del pagamento dell’imposta sulle plusvalenze. Questa imposta è calcolata in base all’aumento del valore della proprietà, cioè in base alla differenza tra il prezzo al momento dell’acquisto e il prezzo di vendita. Dal 1 gennaio 2012 l’imposta sulle plusvalenze aumenta dal 19% al 21-27% (a seconda degli anni). Eventuali costi aggiuntivi impliciti per l’acquisto di abitazioni si possono dedurre se accompagnati dalle relative fatture. Pertanto, tutte le imposte inerenti l’acquisto, parcelle notarili e spese legali e lavori di ristrutturazione, ecc. possono essere dedotti nel calcolo della tassa sulle plusvalenze.
Esempio:
Prezzo di acquisto originale: 100.000 €
Tasse e spese inerenti l’acquisto: 10.000 €
Prezzo di vendita: 160.000 €
160.000 – (100.000 + 10.000) = 50.000 €
€ 50.000 x 21% = € 10.500 Capital Gain Tax
Può essere ridotto a seconda che la proprietà è stata acquistata e / o venduti determinate date.
Detrazioni ed esenzioni fiscali per i residenti in Spagna:
Oltre i 65 anni, e hanno vissuto nella stessa proprietà per almeno tre anni prima della vendita. In questo caso gli utili sono esenti da imposta, anche se non è stato acquistata una nuova casa.
Meno di 65 anni possono ottenere un credito d’imposta totale o parziale se i proventi netti derivanti dalla vendita della residenza principale sono reinvestiti per l’acquisto di un altro immobile entro due anni; se la nuova casa costa più della vecchia la deduzione è totale. Per richiedere questa deduzione, il soggetto passivo deve segnalare il guadagno con l’intenzione di reintegrare il beneficio in una nuova residenza abituale ed essere fiscalmente residente in Spagna. né la vecchia residenza abituale, né la nuova, devono essere in Spagna.
IMPOSTA COMUNALE SULLA PLUSVALENZA
Il venditore è responsabile del pagamento dell’imposta sulle plusvalenze, ma a volte si può raggiungere un accordo con l’acquirente. Questa imposta è riscossa dal Comune e si basa sul valore della zona in cui la proprietà si trova e NON sul prezzo dell’immobile (il valore dell’immobile non influisce sui). L’avviamento da pagare è calcolato sulla base del valore stimato del terreno e il numero di anni che hanno posseduto il cedente (fino a un massimo di 20 anni).
L’avviamento del valore catastale dei terreni comunali = annuo aumento percentuale x x numero di anni come proprietario Imposte x
Gli incrementi percentuali annui e le aliquote fiscali dipendono dai Comuni. Localmente stabilito come:
Marbella: tasso annuo di incremento: 2,4% Oneri fiscali: 30%
Benahavís: tasso annuo di incremento: 2,3% Oneri fiscali: 20%
MUTUI
Il venditore è responsabile del pagamento di eventuali gravami che interessano le proprietà, ad esempio spese di cancellazione di ipoteca, salvo diverso accordo tra acquirente e venditore.
Se l’acquirente sta andando a fare l’acquisto della proprietà attraverso un mutuo bancario, si potrebbe prendere in considerazione la ridenominazione dei mutui venditore al compratore (considerando i termini e le condizioni del mutuo esistente), perché in questo modo potrebbe essere più più economico di fare domanda per una nuova ipoteca.
RETENZIONE D’IMPOSTA
Se il venditore non è residente e ha posseduto per meno di 10 anni di una proprietà, è importante sapere che l’acquirente è tenuto a trattenere il 3% del prezzo di acquisto e di consegnarlo alle autorità fiscali come Gain Tax anticipo Capital. Una volta che l’importo esatto è stato calcolato, il venditore riceverà un rimborso o richiede un costo aggiuntivo per coprire il pagamento delle imposte totale.
Se l’acquirente non conserva questo importo il venditore deve sapere che diventa responsabile per il pagamento di tale imposta e può essere multato. Il venditore deve presentare una richiesta di rimborso entro 3 mesi dopo l’intervento per richiedere un rimborso, n caso che il 3% ritenuta supera l’importo dovuto per la tassa.
In ogni caso, come ogni caso è diverso, si consiglia vivamente di consultare i vostri dati con il vostro avvocato o consulente fiscale.
DICHIARAZIONE DEL PREZZO DI VENDITA
Non molto tempo fa, l’evasione fiscale in Spagna era diffusa e le operazioni immobiliari ne erano un chiaro esempio. Il venditore consente di dichiarare un prezzo di vendita molto più basso del prezzo effettivo di vendita per ridurre le tasse pagate nella dichiarazione dei redditi. Gli acquirenti, che erano complici di tali accordi, ne hanno tratto beneficio pagando meno tasse per l’acquisto della proprietà.
Negli ultimi 10 anni la situazione è cambiata e il governo spagnolo é inflessibile soprattutto in materia di transazioni immobiliari. Se i periti ritengono che un prezzo molto basso di proprietà può imporre sanzioni elevate agli Stati venditore.
Per queste ragioni deliberatamente svalutare il valore di una proprietà è diventata una pratica del passato e da qui si consiglia ai nostri clienti che non si impegnano in tali attività.